両学長@freelife_blog
と、
NPO法人の退去トラブルたすけ隊
@NPO71826245さんのおかげで良い賃貸マンションに引っ越せそう。
最初に見に行ったとこはお洒落で嫁も気に入ってたけど、
「仲介手数料家賃1ヶ月分」「鍵交換2万」「保証料家賃の半月+更新時1万」「火災保険2万」に納得できず、— ゆとリーマン@リスティング広告サポート＆被リンクサービス提供中 (@yutori_man) May 30, 2019
先日のこのツイートで、思いのほか皆さんからいいねをいただいたので、内容を記事にしっかりまとめてみようと思い、「賃貸マンションの初期費用」についての「相場」と「交渉ポイント」について書いていこうと思います。
ちなみに、知識の大部分は「両＠リベ大 学長」さんと、「NPO法人の退去トラブルたすけ隊」と、友人に教えてもらった内容です。
お二人はツイッターで有益な情報をあり得ないぐらいたくさん公開されていますので、フォローしておいて絶対に損はありません。
賃貸マンションの初期費用の相場
私が不動産屋さんに問い合わせて、賃貸マンションの初期費用を見積もってもらった際に提示されたのは、下記の７点でした。
・翌月分家賃（1か月分）
・翌月分共益費（１か月分）
・礼金
・鍵交換費
・火災保険料
・賃貸保証料（更新費(1年ごと)）
・仲介手数料
・日割り家賃（月の途中入居の場合）
私は「SUUMO」で物件を探していたのですが、実際に初期費用の問い合わせまで進んだのが２件。
その２件の初期費用を表で比較してみました。
| 物件A | 物件B | |
| 翌月分家賃（1か月分） | 70,000円 | 64,000円 |
| 翌月分共益費（１か月分） | 5,000円 | 6,000円 |
| 礼金 | 150,000円 | 100,000円 |
| 鍵交換費 | 21,600円 | 10,000円 |
| 火災保険料 | 20,000円 | 21,000円 |
| 賃貸保証料（更新費(1年ごと)） | 32,500円（10,000円） | 21,000円（5,000円） |
| 仲介手数料 | 75,600円 | 10,800円 |
| 日割り家賃（月の途中入居の場合） | 月の途中入居不可。 | フリーレント対応 |
【物件条件】
※「物件A（家賃＋共益費＝75,000円）」
⇒内装がかなりおしゃれだが、和室あり。嫁が大変気に入っている。駅近。
※「物件B（家賃＋共益費＝70,000円）」
⇒全室フローリング。間取りがシンプル。駅から少し離れている。
結論から言うと、「物件B」に決めました。
「物件A」はボッタくりやん？？というのが率直な感想。
ちなみに、内覧に行った順は、「物件A」⇒「物件B」。
「物件A」で契約するつもりだったのですが、初期費用で高すぎるのと、家賃がもともとの予算より少しオーバーだったのが理由。
それと、「物件A」の不動産屋さんはかなり強気で、一切交渉に応じないスタンスが気に食わなかったのも理由。(笑)
賃貸マンションの初期費用の交渉ポイントと交渉結果
まず、「物件A」を内覧した後に初期費用を見積もってもらい、「ボッタくりやん！」となった後に交渉したのが以下のポイント。
・翌月分家賃（1か月分）
⇒まあしゃーない。
・翌月分共益費（１か月分）
⇒まあしゃーない。
・礼金
⇒この間取りでこの地域だと、相場的に10万円だとおもうのですが、ちょっと何とかなりませんかね？
・鍵交換費
⇒国交省のガイドラインだと、貸主の負担だと記載がありますけど、どうですか？
・火災保険料
⇒自分で火災保険に入ろうと思っていますが、可能ですよね？
・賃貸保証料（更新費(1年ごと)）
⇒しゃーないと言える額じゃないけど、しゃーないか。。。
・仲介手数料
⇒仲介手数料は、貸主と借主からのトータルで家賃の１か月分までですよねー？
もう少しご協力いただけませんか？
・日割り家賃（月の途中入居の場合）
⇒月初めしか入居できないとのことなので、この時点では交渉する考えすらなし。
交渉の結果は、項目ごとにまとめるまでもなく、「全てムリ」でした。。。
正直、交渉方法に関してはヘタクソだと思います。
もう少し言い方もあったのかなーと。
ただ、この時点では、向こう側に値下げをするメリットもないので、どのみち難しかったのかなと。（たしかに、この家賃で、この内装で、駅からこの距離の物件はありませんでした。）
ここであきらめても良かったのですが、嫁がものすごく気に入っている物件だったので、もうひと頑張り。。。
そこで、マンションの管理会社で働いている友人に相談。
「ダメもとで、管理会社に直接問い合わせてみれば？？」とのこと。
あまりないそうだが、管理会社で直接契約できるところもあるそう。
仲介手数料が無料になるわけでもなさそうだが、少しは安くなるはずとのこと。
マンションの内覧に行った際に写真を撮りまくっていたので、管理会社の名前はすぐに分かりました。（Googleのストリートビューとかで写っているところもありますよ）
そこで管理会社に問い合わせましたが、「賃貸に関しては専属でお願いしているところがあるので、そちらにお願いします」とのこと。
ちなみに、その「専属でお願いしているところ」が内覧に行ったときの不動産屋さん。
それから、他の不動産屋さんに問い合わせても、「その物件には空き部屋がない」との回答ばかり。
要するに、最近ではほとんどあまりない、「物件の囲い込み」です。
客が他の不動産屋さんに流れる心配がないので、初期費用や家賃に関して強気に出てくるし、交渉も受け付けないというわけです。
ここで「物件A]に関しては降参です。
「物件B」に関しても同じ交渉をしてみた結果
「物件A」をあきらめつつ探して見つけたのが「物件B」。
オシャレというほどでもないけど、全室フローリングだし、間取りもシンプルなので、生活する上では「物件A」よりも良さそうというのが感想。
しかも家賃が「物件A]より5,000円も安いのもありがたい。
この「物件B」に関しても、「管理会社に直接問い合わせ」「初期費用の交渉」の両方を行いました。
不動産屋さんがわりと人柄の良さそうな人で、「僕が買って所有しているマンションでもないので、費用の交渉はいくらでもしますよ！！」という何とも言えないフランクさ。(笑)
結果、家賃が1,000円引きになっただけですが、トータルの初期費用が断然安いので、こちらで決定しました。
まとめ
かなり人気のない物件ならまだしも、他の人も住みたがるような物件の場合は、借主側が立場的に弱いです。（そんなことはあるべきではないと思いますが）
なので、初期費用や家賃に関して、応じてくれないことがほとんどだと思います。
なので、「ダメもとで！！」というスタンスで交渉や問い合わせを行ってみるといいと思います。
基本的にほとんどの物件は、どこの不動産屋さんでも取り扱えるようになっているはずなので、「初期費用が安い他の不動産屋さん」や、「管理会社との直接契約」を探ってみるべきだと思います。
不動産屋さんが決まれば初期費用のそれぞれの部分で、今回紹介したような項目で交渉してみてもいいでしょう。
「ダメでもともと、成功すれば男前」そのスタンスで進めると気持ち的にも楽ですよ。
